+ Meer informatie

Gewenst: recreatie in de lunchpauze

Nieuw systeem moet kwaliteit van kantoren beter zichtbaar maken

7 minuten leestijd

Alle kantoren zijn centraal gelegen en makkelijk in te delen als je de reclameverhalen moet geloven. Om meer duidelijkheid te scheppen, is voor kantoren onlangs een maatstaf ontwikkeld waarmee de kwaliteit van het gebouw in punten kan worden uitgedrukt. Deze "real estate norm" (REN) houdt rekening met veiligheid, ligging, inrichting, vormgeving en technische voorzieningen. kan worden beoordeeld wat de voor- en nadelen zijn van de locatie (al of niet dicht bij het station), het comfort (recreatiemogelijkheden in de lunchpauze), vormgeving (hoe ziet de buurt eruit), beleving (voelen medewerkers zich veilig) en exploitatie (hoe is het gebouw te onderhouden).

De c^zet van de "real estate norm" is een idee van de vastgoedadviseurs Zadelhoff Makelaars en Jones Lang Wootton, in samenwerking met Starke Diekstra, projectmanagers en bouwkostenconsultans.

Mondiger

Door Alice de Jong

Een uitgebreide lijst van ruim honderd punten moet meer duidelijicheid verschaffen over de kwaliteit van het kantoorgebouw. Via een rekensysteem

Het grote probleem is volgens ir. R. P. M. Stevens van Zadelhoff makelaars dat een toekomstige gebruiker van een gebouw in veel gevallen niet begrijpt wat hem wordt voorgespiegeld. Door een veelvoud aan technische termen Senus „Als je de verhalen moet geloven, zijn alle kantoren centraal gelegen". Foto van raakt hij het spoor bijster. „Met dit systeem willen we bevorderen dat mensen mondiger worden. Ze kunnen nu eerder zelf beslissen of bepaalde zaken hen al of niet aanstaan. Ze hebben niet altijd advies van anderen nodig om niet in een brij van aanbiedingen en mooie termen te verzanden. En als ze van ons advies willen, is dat ook in ons voordeel. Het is alleen maar positief als een klant beter heeft nagedacht over de locatie die het best bij zijn bedrijf past".

Iemand die een nieuw kantoor wil laten neerzetten, zal met een architect goed bespreken hoe bepaalde dingen eruit moeten zien. Maar ook hier geldt dat de leek niet altijd weet waar op moet worden gelet en wat men met termen als "kilonewton per vierkante meter" moet. „Alle onbekende begrippen zijn dan voldoende om iemand het bos in te sturen", vindt Stevens. nen zien hoe de totale kwaliteit van een kantoorgebouw uitpakt.

Botsende belangen

Het ene pluspunt kan overigens makkelijk botsen met het andere. Een kantoorgebouw kan prima herkenbaar zijn, maar weer slecht bereikbaar zijn met het openbaar vervoer, terwijl dit bij het bedrijf ook bovenaan de wensenlijst voor een nieuwe kantoorlocatie staat. „Het een telt zwaarder mee dan het ander. Pas als je alles op een rij hebt staan, kun je gaan vergelijken en kijken wat voor het bedrijf het zwaarste meetelt. Daarbij komt natuurlijk ook het kostenaspect om de hoek kijken. Een gebouw kan nog zo prima scoren wat betreft bereikbaarheid en uitstraling, als de zaak niet gefinancierd kan worden, houdt het vanzelf op".

Vage termen

Een ander punt is dat bij nieuwbouw of bestaande bouw in allerlei vage termen wordt gesproken als: centraal gelegen en goede uitstraling. „Daar kun je ook niet altijd mee uit de voeten, want wat is optimaal? Wat voor de één een goede locatie betekent voor een kantoorgebouw, hoeft dit voor een ander helemaal niet te zijn. Iemand kan zelf beoordelen wat voor een bedrijf van het meeste belang is. Voor de een is het belangrijk dat er meer dan 500 passanten in de minuut voorbij het gebouw komen. Dat moet een gebouw zijn met een goede uitstraling. Voor een ander bedrijf is dat nauwelijks van belang. Daar zal men zich tevreden stellen met een aantal van O tot 50 in de minuut, legt Stevens uit.

De afdeling planbegeleiding van Zadelhoff makelaars liep al langere tijd aan tegen problemen rond huisvesting van bedrijven. „We proberen altijd een vergelijking te maken van voor- en nadelen en zetten dat tegen de kosten af. Dan kun je later ook nog beslissen of je gaat huren of kopen. Als je met een klant echter een gebouw gaat bekijken, kun je in de zomer niet weten of de verwarming wel optimaal werkt en in de winter heb je weer geen idee of de airconditioning naar tevredenheid de lucht koel houdt". Om maatwerk te kunnen leveren, besloten de initiatiefnemers vijf programma's van eisen op te stellen, waarbij de

Stevens denkt via de REN-methode ook een middel gevonden te hebben om leegstand van kantoorgebouwen beter aan te kunnen pakken. Veel panden kunnen op dit moment moeilijk verkocht of verhuurd worden. „Als je kwaliteit op een rij kunt zetten, kun je ook nagaan waarom bepaalde gebouwen slecht in de markt liggen. Het kan aan de locatie, maar ook aan de veiligheid liggen. Bij nieuwbouw kan dan ook beter op de behoefte worden ingespeeld".

Modegrillen

Stevens geeft toe dat het erg moeiijk is de markt te voorspellen. Het systeem zal volgens hem regelmatig aangepast moeten worden om ook modegrillen in bij voorbeeld vormgeving te volgen. „We hebben nu het tijdperk van de glazen kantoorgebouwen weer gehad. Het is nu allemaal weer glas met marmer. De smaak verandert telkens en dat speelt dan ook weer mee bij het beoordelen van de kwaliteit van een kantoorgebouw".

Ook het REN-systeem ontkomt overigens niet geheel aan technische termen. Bij het hoofdstuk comfort/behaaglijkheid wordt over "gemiddelde luchtsnelheden op werkplekken" geschreven. Ook de hoeveel lichtsterkte op het werkvlak wordt in lux aangegeven. Stevens zegt toe dat eraan gewerkt wordt om ook deze termen beter te omschrijven. In plaats van een thermische-isola-, tie-index wordt dan gezegd: als hier iemand hard praat, kan het gesprek hiergebruiker in één oogopslag moet kun- naast worden gevolgd.

l^^gügsgsgiIBBBBI
Onder redactie van Geertje Otten

Lichtjes (I)

Dit heten de donkere dagen voor Kerst te zijn. Daar wordt een mens somber van, daar verzetten we ons dus ook met hand en tand tegen. Dat lukt maar tot op zekere hoogte. Voor werkend Nederland zit er nu eenmaal in dit jaargetijde niets anders op dan met donker van huis te gaan en pas weer thuis te komen als de zon al uren achter de horizon verdwenen is. Soms zelfs zonder dat ze haar gezicht overdag heeft laten zien.

't Kan er heel naargeestig uitzien, in december. Daar valt natuurlijk best wat aan te doen. Een schakelaar omdraaien of een kaars aansteken en je maakt van een peertje of vlam een bron van gelig licht. Dan is het soms juist prettig dat het buiten koud en guur is. En dus gaat Nederland zich binnenshuis te buiten aan kaarsen, kerstbomen en semi-scandinavische nep-houten driehoekige kandelaars. De laatste veroveren dit jaar hand over hand een plaatsje in de Nederlandse vensterbanken. Ergens in het midden is favoriet. Werkelijk een wonderlijk gezicht, als de vensters van een groot flatgebouw vrijwel zonder uitzondering aldus zijrf uitgedost.

Binnenshuis hebben al die vormen van verlichting in ieder geval nog een functie. Dat ligt bij de kerstboom-buiten-de-deur héél anders. Aarzelend begon de trend, met hier een daar een twinkelende spar. Dat ging in het begin allemaal niet zomaar, kortsluiting en zo lagen op de loer. Een elektrisch snoer dat het binnen prima doet, is immers nog niet per definitie bestand tegen regen, storm en strenge vorst. Dat werd allemaal beter. Bij Blokker en de Hema zagen ze wel brood in de lampjes en dus verkopen ze nu keurig geaarde buitenverlichting, bij dozen tegelijk. De doorbraak is compleet, lijkt het. Iedereen kan toveren met een snoer pinkellichtjes. Maar het kost natuurlijk wel handenvol energie. Voor het 36e jaar in successie werden dinsdagavond honderden kaarsen aangestoken op de markt in Gouda. Door het nevelige weer was het licht hiervan -naar men zegt- tot ver in de omtrek te zien. Foto ANP

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.