Doelwit · Verdeling huurwoningen

Als er een onderwerp is dat altijd politiek en maatschappelijk actueel is, dan is het wel volkshuisvesting. Er zullen bijna geen verkiezingsprogramma's zijn waarin niet gepleit wordt voor meer betaalbare woningen, meer woningen voor starters, enzovoorts. Hoewel de woningnood in de Randstad over het algemeen groter is dan in het noorden des lands, speelt overal de discussie over de problematiek rondom wachtlijsten voor huurwoningen. Maar hoe omvangrijk is die problematiek eigenlijk? En wat kunt u er als raadslid aan doen?

Opmerkelijke conclusie

Eind december vorig jaar presenteerde onderzoeksbureau RIGO Research en Advies, in samenwerking met de Technische Universiteit Delft en het Onderzoeksinstituut OTB een onderzoek naar deze problematiek. Dit onderzoek 'Woonruimteverdeling opnieuv/ bekeken - bouwstenen voor discussie'' werd verricht in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken en Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Wat blijkt? Het valt erg mee met de woningnood in Nederland. Minder dan een vijfde van alle mensen die staan ingeschreven als woningzoekende, heeft echt dringend een nieuw huis nodig. Een opmerkelijke constatering; reden om in dit Doelwit nader op het rapport in te gaan. Het is immers van belang dat u als volksvertegenwoordiger juist geïnformeerd bent?

Wat is woonruimteverdeling

Wanneer we spreken over woonruimteverdeling, doelen we op de sociale huurwoningen, die in het bezit zijn van woningcorporaties. De belangrijkste taak van woningcorporaties is het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. Echter: behalve dit'sociale vangnet' zijn er ook jongeren en ouderen die gebruik maken van corporaties. Ook zijn er mensen die de keuze hebben tussen een sociale huurwoning of een particuliere huur- of koopwoning. De prijzen van sociale huurwoningen zijn doorgaans lager dan die van particuliere huurwoningen. Ook liggen deze prijzen min of meer vast. Doordat vraag en aanbod niet door de prijs in balans kan worden gebracht, overstijgt de vraag het aanbod en ontstaan er wachtrijen.

Om de woonruimte eerlijk te verdelen zijn er verschillende systemen mogelijk. Grofweg zijn er een tweetal soorten hoofdmodellen: het aanbodmodel en het optiemodel. Bij het aanbodmodel dienen woningzoekenden te reageren op het vrijkomende woningaanbod, bij het optiemodel werkt het juist andersom. In dit model krijgen woningzoekenden woningen aangeboden die voldoen aan hun vooraf aangegeven woonwensen. Aangezien niet iedereen in zijn woningbehoefte en persoonlijke omstandigheden gelijk is, zijn er publiekrechtelijke regels die bepalen wie wanneer in welke woning komt. Deze regels zijn opgenomen in een verordening of convenant.

De eerste soort criteria zijn de toelatingscriteria. Hieronder vallen bijvoorbeeld de bindingseisen.Te denken valt aan benodigde regionale, of economische binding om in aanmerking te komen voor een woning. De discussie hieromtrent is tweeledig te noemen. Enerzijds pleit met name de provincie voor vrije vestiging, een roep die overigens ook in Brussel te horen is, terwijl lokale overheden juist pleiten om voorrangsregels voor lokale woningzoekenden, zoals starters.

Naast toelatingscriteria zijn er ook de passendheidscriteria. Een huurwoning moet passen bij bijvoorbeeld de omvang van het gezin en het inkomen van de huurder. Naast deze criteria, is er ook sprake van labelling van woningen. Het label geeft een omschrijving van de woning en een omschrijving van de gewenste eigenaar

Behalve de vraag óf iemand in aanmerking komt, is de vraag ook relevant wannéér iemand in aanmerking komt. Dit antwoord wordt bepaald door de volgordecriteria. Deze criteria bepalen wie het eerst aan de beurt is, als er meerdere belangstellenden voor een woning zijn. In sommige gevallen worden woningen verloot, in de meeste gevallen echter is de inschrijfduur van de huurder bepalend.

Ten slotte zijn er nog de voorrangscriteria. Bijzondere gevallen vragen om bijzondere criteria. Hieronder vallen regelingen voor personen in bijzondere omstandigheden.

Soorten woningzoekers

Nu hierboven in kaart gebracht is hoe woonruimteverdeling in de huursector in zijn werk gaat, is het ook van belang om na te gaan hoe de groep woningzoekers te duiden is. Een voorname conclusie van het rapport is namelijk dat gemeenten dit niet of nauwelijks weten. Zodoende komt er ook geen maatwerk tot stand. De woningzoekers zijn in een viertal groepen te verdelen. Omdat elke groep zijn eigen kenmerken heeft, passeren ze hieronder de revue.

Allereerst zijn er de spoedzoekers. Deze huurders zijn daadwerkelijk met grote spoed op zoek naar een passende woning. Zij geven in het onderzoek aan dat er een onhoudbare situatie ontstaat indien zij niet binnen een halfjaar andere woonruimte vinden. Deze groep is te duiden als de 'echte woningzoekers'.

De tweede groep die naar voren komt, wordt de groep snelzoekers genoemd. Zij wensen wel binnen een half jaar te verhuizen, terwijl ze tegelijkertijd aangeven dat hun gewenste verhuizing niet spoedeisend is.

De volgende groep bestaat uit selectieve zoekers. Deze groep wil wel verhuizen, maar hecht meer waarde aan een woning die voldoet aan hun wensen, dan dat ze snel willen verhuizen.

De meest in het oog springende groep is die van de voorzorginschrijvers. Zij staan slechts ingeschreven om inschrijftijd te sparen. In veel gemeenten en regio's is deze termijn namelijk bepalend voor de volgorde. Iemand die langer staat geregistreerd, maakt meer kans om een woning te vinden. De tabel geeft aan dat de groep voorzorginschrijvers 52, 1% van alle ingeschrevenen is! Deze strategische inschrijvers zijn er in grote mate de oorzaak van dat de wachttijden in hoge mate zijn opgelopen.

Keuzevrijheid

Een woningzoekende heeft slechts beperkte keuzevrijheid. Aan de ene kant is dit gelegen in het feit dat er bepaalde beperkingen (criteria) van kracht zijn,

Tabel 1. Noodzaak om te verhuizen Spoedzoekers Snelzoekers Selectieve zoekers Voorzorginschrijvers Percentage 17, 9% 10.2% 19, 8% 52, 1% aan de andere kant is de informatie over het huidige aanbod niet altijd voor iedereen in dezelfde mate vrij beschikbaar Vooral woningzoekenden uit een andere regio ondervinden hier vaak hinder van. Het is legitiem om na te gaan of aanpassing van de huidige regels de keuzevrijheid ook daadwerkelijk doet toenemen.Tijdens het onderzoek werd de helft van de beschikbare woningen aangeboden zonder dat de passendheidscriteria gehandhaafd werden. Tijdens de evaluatie bleek dat tachtig procent van de toewijzingen van experimentwoningen binnen de passendheidscriteria viel.Van de overige twintig procent ging ongeveer de helft duurder en de andere helft goedkoper wonen. Wanneer rijken goedkoper gaan wonen bestaat de kans dat er grote scheefgroei ontstaat. Het onderzoek wees echter uit dat afschaffen van de huurinkomensnormen niet heeft geleid tot verdringing van de lage inkomensgroepen.

Conclusies

De eerste conclusie die uit bovenstaande informatie getrokken kan worden, is dat woningnood (met betrekking tot huurwoningen) een relatief begrip is. Van alle ingeschreven woningzoekenden, komt slechts 18% in de problemen als er niet snel een woning komt. Omdat inschrijfduur in veel gevallen een belangrijk volgordecriterium is, hebben voorzorginschrijvers de grootste kans op het vinden van woonruimte. Dit leidt er echter wel toe dat spoedzoekers, die écht snel een woning nodig hebben, een minimale kans hebben op die zo zeer benodigde woning! Dit leidt tot de paradox van woonruimteverdeling: 'Hoe meer haast men heeft om te verhuizen, hoe minder kans men maakt'. .

Een andere conclusie die voor raadsleden van belang kan zijn, is het gegeven dat er pas echt aan wachttijden wordt gewerkt indien er meer'woonbeleid op maat' wordt gemaakt. Daartoe is het noodzakelijk dat men weet hoe in de eigen gemeente de groep woningzoekers is opgebouwd. Een woningcorporatie kan hier vaak informatie over verstrekken. Het rapport geeft boeiende en lezenswaardige karakteristieken van de hiervoor genoemde groepen.

Het is van belang te weten dat de ingeschrevenwoningzoekenden in tweegroepen uiteen vallen, te weten de wo­ ningzoekenden die snel een woning willen of nodig hebben en de groep die vooral hun huidige woonsituatie wil verbeteren. Gezien het beperkte woningaanbod, hebben beide groepen conflicterende belangen. Hierdoor kunnen woningzoekenden tussen wal en schip terecht komen. Dit zijn juist de woningzoekenden die acute aandacht nodig hebben. Hoewel deze groep bestaat uit verschillende subgroepen, kan generaliserend gesteld worden dat deze woningzoekenden vanwege een onverwachte en onvoorziene verandering in hun leven of hun te jonge leeftijd, niet hebben kunnen anticiperen op de gewenste verhuizing, waardoor men ook geen 'wachttijd heeft kunnen sparen'.

Alternatieven

In verschillende gemeenten is men concreet met dit probleem aan het werk gegaan. In Almere heeft men een snelzoeksysteem ontwikkeld. Woningzoekenden mogen alleen reageren op 'snelzoekwoningen' met maximaal evenveel kamers als het aantal leden van het huishouden. Bovendien mag slechts één keer een aangeboden snelzoekwoning geweigerd worden, anders verliest men hun inschrijving.

In Velzen is het optielwinkelmodel ontwikkeld. Het optiesysteem is gericht op woningzoekenden met een kwalitatieve woningvraag, terwijl het winkelmodel (= loting) woningzoekenden bedient die snel willen verhuizen. Beide groepenworden dus gericht geholpen.

Andere woningcorporaties komen tot een systeem waarin het aanbodmodel (zoekers moeten zelf reageren op de vrijkomende woningen), het optiemodel (zoekers krijgen een woning aangeboden, op basis van hun voorkeuren) en verloting alledrie vertegenwoordigd zijn.

Kortom, de oplossing voor de woningzoekenden die tussen wal en schip dreigen te vallen, wordt gezocht in differentiatie van toewijzingsmodellen. Woningzoekenden die snel een woning willen en geen urgentiestatus kunnen krijgen, kunnen terecht in een aparte module waarin actief zoeken meer wordt beloond dan in het traditionele aanbodmodel met wachttijd het geval is.

De (huur)woningnood zal altijd wel een onderwerp blijven dat op verjaardagen ter sprake komt, echter: in dit geval is de praktijk minder weerbarstig én heeft u als raadslid handvatten om hier (nog) meer aan te doen! Graag vernemen we uw ervaringen.

Just van Toor Voorlichter

' Dit rapport is te downloaden via www.vng.nlof www.aedesnetnl

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Printen