Woningmarkt in balans? (I)

WIE DE NEDERLANDSE WONINGMARKT BEZIET, CONSTATEERT EEN AANTAL ERNSTI­ GE PROBLEMEN. Zo IS ER EEN TEKORT AAN KWALITATIEF GOEDE WONINGEN, ZIJN DE KOOP- EN HUURPRIJZEN VOOR VELEN TE HOOG EN IS ER IN DE HUURSECTOR SPRAKE VAN LANGE WACHTLIJSTEN. DE VROM-RAAD ADVISEERT DE MINISTER DAN OOK OM HET WOONBELEID TE HERVORMEN. HoE? DAAROVER LEEST U IN DIT ARTIKEL.

Hoofdlijnen van het advies

Op 17 oktober 2007 stuurt deVROMraad haar advies over de hervorming van de woningmarkt naar de minister van Wonen, Wijken en Integratie, mevrouw drs. C.P.Vogelaar De raad pleit voor actiever woningmarktbeleid. Dit moet tot uiting l< omen in een aantal deelbeleidsvelden, te weten: verruiming, differentiatie, kwaliteit en flexibiliteit van het woningaanbod. Een andere hoofdlijn van het advies van de raad is het voorstel om te komen tot een veel meer gerichte ondersteuning van de vraag. Dit kan bijvoorbeeld door een geleidelijke overgang naar een eigendomsneutrale woontoeslag en derhalve ook de afbouw, dan wel hervorming van het huidige systeem van huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting.

Andere rol van de overheid

Het behoeft geen nadere toelichting dat de overheid een sturende rol heeft als het gaat om woningmarktbeleid. Over de mate van sturing door de overheid en de richting waarin de overheid stuurt of zou moeten sturen, wordt echter zeer verschillend gedacht. Sommigen menen dat de markt vanzelf beter zou functioneren als de overheid minder stuurt en dus meer aan de markt overlaat: ruimte voor marktwerking dus. Anderen zijn het daar zeer mee oneens. Marktwerking in de zorg bijvoorbeeld heeft zeker niet alleen maar goeds gebracht, zo menen zij. De raad kiest hierin een middenweg als hij stelt dat voor een evenwichtige en stabiele ontwikkeling van de markt, waarin diverse groepen hun woonwensen kunnen realiseren, de overheid juist nodig is'. In dit verband worden een viertal doelen benoemd, die om overheidsinterventie vragen, te weten:

1. Het belang van een stabiele en evenwichtige ontwikkeling van de woningmarkt, die zorgt voor voldoende en adequate huisvesting en die tevens selectie van groepen op basis van risico's vermijdt; 2. Maatschappelijke doelen op het vlak van natuur en milieu, cultuur, evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling, gezondheid en leefbaarheid; 3. Duurzaamheid en toekomstgerichtheid, die investering, innovatie en duurzame kwaliteit vraagt; 4. Sociale rechtvaardigheid, zoals hetprincipe dat de lagere inkomensgroepen moeten kunnen delen in de groei van de woningkwaliteit.

Het gaat volgens de raad derhalve niet zozeer om minder interveniëren, maar anders interveniëren. Deze stelregel sluit volgens de raad overigens minder interveniëren op sommige onderdelen niet uit.

Aanbodbeleid

In de eerste alinea werd reeds opgemerkt dat deVROM-raad pleit voor actiever beleid met betrekking tot het woningaanbod. De deelbeleidsvelden verruiming, differentiatie, kwaliteit en flexibiliteit van het aanbod werden genoemd. In deze alinea wordt hier nader op ingegaan. Sterke inzet op aanbodbeleid is volgens de raad van groot belang. Een stabiele markt is voor alle partijen een meerwaarde. Aanbod en vraag zullen sneller op elkaar reageren, zodat grote prijsschommelingen worden voorkomen. Er ligt daarom een overheidstaak om belemmeringen aan de aanbodzijde weg te nemen. Dit kan bereikt worden door inzet op de volgende deelbeleidsvelden:

Aanbodsverruiming

Het accent van de woningbouwproductie dient daar te liggen, waar nu de grootste tekorten zijn. In een gebied waar zich rote tekorten voordoen, met alle gevolen van dien, kan nieuwbouwproductie ls stabilisator van de (sterk gestegen) huizenprijzen fungeren. Uiteraard brengt dit ook schaduwkanten met zich mee. uist in een gebied waar grote tekorten zijn, is de druk op de ruimte, de natuur n de leefl< waliteit het grootst.

Een ander interessant advies is om na te gaan of het mogelijk is om mensen te laten kiezen voor een woning net buiten de meest krappe woningmarkten. Regionaal gezien blijkt het werken vaak het wonen te volgen. Een laatste aandachtspunt dat hier niet onvermeld mag blijven is het uitgangpunt dat gemeenten altijd de kans moeten krijgen om voor hun eigen bevolkingsaanwas te bouwen. Dit is bijvoorbeeld van groot belang voor de (kleine) dorpskernen, die een eigen sfeer en cultuur kennen.

Gelet op de huidige en de te verwachter krapte op de woningmarkt. Is het niet te verwachten dat voornoemde aanbevelingen het tekort aan de aanbodzijde zullen oplossen. Daarom moeten er tijdig nieuwe locaties worden aangewezen, waar o[ grote(re) schaal gebouwd kan worden. De ontwikkeling van mogelijkheden op deVINEX-locaties^ zijn grotendeels benut. Omdat de ontwikkeling van buitenstedelijke locaties een lange voorbereidingstijd vragen, adviseert de raad om - in vergelijking met de VINEX - meer en kleinere locaties aan te wijzen.

De taak van de rijksoverheid in dezen is om afspraken te maken met corporaties en marktpartijen, het geven van financiël prikkels en het nemen van haar verantwoordelijkheid op het gebied van weten regelgeving. Regionale afspraken met gemeenten en samenwerkingsverbander zijn in dit verband een probaat middel. De regionale situatie dient hierbij het uitgangspunt te zijn. De opbrengsten var: nieuwbouw op de zogenoemde grotere bouwlocaties kunnen mogelijk gebruikt worden om herstructurering van bestaand stedelijk gebied te financieren. Di vergt echter wel nader onderzoek.

Kwaliteit aanbod

Een deel van de woningvoorraad zal in de komende decennia verouderen.Aangezien in bepaalde perioden in het verie den op grote schaal is gebouwd, zal dit jeel ook op grote schaal verouderen. Dit leeft een vermindering van de kwaliteit ot gevolg. Tevens leidt de gestage welaartstoename tot een grote vraag naar waliteit. Beide ontwikkelingen hebben ot gevolg dat een deel van de woningen niet, of niet goed voldoen aan de door te consument gestelde eisen.Tevens zijn r in Nederland gebieden waar de gevolen van een afname van huishoudens ichtbaar begint te worden. Kwalitatief lindere woningen en buurten vallen uit ie markt. Dit leidt tot dalende prijzen, mge verkooptijden, leegstand en het ertrek van voorzieningen in het gebied, iet alle gevolgen van dien.

)e rijksoverheid heeft enkele jaren geleien reeds een stedelijke vernieuwingsanpak ontwikkeld, die gericht is op het .^rhogen van de kwaliteit en de leefbaareid in steden. Dit beleid dient onverlinderd de aandacht van de overheid te ehouden. De huidige minister van ROM is bezig een nieuwe wijkaanpak in en veertigtal (Vogelaar)wijken vorm te even. In de niet-geselecteerde wijken en jurten dient de overheid ook aanjager ; zijn. Het behoeft geen nader betoog ^at zowel voor de stedelijke vernieu- 'ingsaanpak, als voor de zogenaamde rimpgebieden rijkssteun voor moeilijke 'ocaties onontbeerlijk is.

• anbodsdifferentiatie

r is op veel terreinen een differentiatie in de woningmarkt mogelijk: in eigenomsvorm (koop of huur, of tussenvormen), grootte, kwaliteit, afwerking etcetera. Om de keuzevrijheid voor iedereen ; e garanderen, zal er ook oog moeten : .ijn voor nieuwbouw in het goedkope en üiddeldure segment van de woning-• larkt. Op de markt moet namelijk in dat egment woningen gebouwd worden, vaarvan er nu een tekort is. Het is prilair de taak van de lokale en regionaleoverheden om deze differentiatie toe te •jassen. Hierbij is nauw overleg met woningcorporaties en marktpartijen natuurlik een voorwaarde.

Aanbod Flexibiliteit

Volgens het advies van deVROM-raad heeft de inzet op flexibiliteit op twee zaken betrekking: op de woningvoorraad en op het proces van woningbouwprogrammering en beleid. Hierbij valt te denken aan aanpasbaar bouwen, maar ook flexibel bouwen in die zin, dat ge­ bouwen in de toekomst indien nodig vanfunctie kunnen wisselen.

Een uitgebreid hoofdstuk gaat in op effectieve vraagondersteuning. Hierin komen zaken als de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait aan de orde.Voorgesteld wordt om deze geleidelijk te transformeren in een meer eigendomsneutrale vorm van vraagondersteuning. Daar dit voor lokale politici minder relevant is, komt dit in dit artikel niet verder aan de orde. De vraag hoe de verschillende spelers en overheden op de woningmarkt beter kunnen samenwerken, komt in het vervolgartikel (in de komende Banier) aan de orde.

Conclusies en aanbevelingen

Kortheidshalve volgen hier samengevat de conclusies en aanbevelingen uit het rapport^:

Conclusies:

• Hervorming van het woonbeleid is noodzakelijk, daar het huidige beleid niet consistent en effectief is; • Optreden van de overheid op de woningmarkt is en blijft nodig, aangezien er ruime legitimatie voor overheidsbeleid in het wonen bestaat.

Aanbevelingen:

• Bied het perspectief van een goed werkende en toekomstbestendige woningmarkt; • Verhelder de verantwoordelijkheid vande overheid; • Werk aan een passend woningaanboddoor verruiming, differentiatie, kwaliteit en flexibiliteit; • Werk toe naar minder én een meergerichte vorm van vraagondersteuning; • Borg de doelen van het woonbeleiddoor regulering van een deel van de markt; • Organiseer heldere regels en adequatewaarborgen voor de spelers; • Werk met korte en middellange termijnen en ontwerp een transitietraject.

Just van Toor

Voorlichter

' perspectief op de woningmarlit, pagir)a23 ' VINEX is de af< iorting voor Vierde NotaRuimtelijlie Ordening Extra, een notitie van het ministerie van VROM uit 1993. Deze notitie bevat uitgangspunten voor de bouw van nieuwe woningbouwlocaties vanaf I januari 1995. ^ Deel I, hoofdstuk 7: conclusies en aanbevelingen, pagina 53 t/m 57

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Printen