Het eigen huis als kredietbron

De term waar het in alle aanlokkelijke aanbiedingen om draait, is overwaarde. Dit is het verschil tussen de waarde van een huis en de hypotheekschuld die er nog op rust. Overwaarde ontstaat als de schuld afneemt en/of als de waarde van het huis stijgt. In de afgelopen jaren zijn de prijzen op de huizenmarkt snel en fors gestegen. Op die manier kan het huis als kredietbron worden gebruikt. De Geld Advies Krant belooft van die gouden bergen. "Indien uw hypotheek alweer van enige jaren geleden dateert, is de overwaarde van uw huis vrijwel zeker ettelijke tienduizenden, zo niet honderdduizenden guldens of meer. En met die overwaarde kunt u heel leuke dingen doen..." In een rekenvoorbeeld zou met gemak elke maand een voordeel van bijna 1600 gulden te halen zijn. Wie wil dat niet? Bij de Vereniging Eigen Huis gaan bij zulke aanbiedingen de haren recht overeind staan. Als iemand kritisch kijkt naar wat wordt beloofd en hoe het werkelijk in elkaar steekt, blijken er nogal wat adders onder het gras te zitten. Meestal wordt de lopende hypotheek omgezet naar een andere hypotheek, waarbij de hypotheek tegelijkertijd wordt verhoogd en geheel of gedeeltelijk aflossingsvrij wordt gemaakt. De overwaarde van het huis kan te gelde worden gemaakt door de hypotheeklening te verhogen.

Kosten
De Vereniging Eigen Huis waarschuwt dat het omzetten en verhogen van een hypotheek heel wat geld kost. De lopende hypotheek wordt beëindigd, wat boete en kosten met zich meebrengt. De nieuwe hypotheek zorgt ook voor extra kosten, zoals afsluitprovisie, kosten voor taxatie en hypotheekakte. Meestal wordt in de geweldige hypotheekaanbiedingen verbloemd dat deze kosten worden meegefinancierd in de hypotheekverhoging. Wat het iemand uiteindelijk kost, merkt men pas op het moment dat de hypotheek wordt beëindigd. Ook het werken met voorbeelden is meestal erg misleidend. Deze zijn in de regel onvolledig doordat belangrijke gegevens ontbreken om de maandlast te kunnen narekenen, zoals de gehanteerde rentepercentages, de looptijd van de leningen en de extra kosten voor het omzetten van de hypotheek. Door deze misleidende voorspiegelingen is het niet zo dat het bij voorbaat dom is het huis als kredietbron te gebruiken. Voor wie klinkende munt nodig heeft om een verbouwing te financieren, kan eens goed nadenken over de mogelijkheden die er zijn om de overwaarde van de woning te gebruiken.
Maar dan wel met reële cijfers. Zo waarschuwt de Vereniging Eigen Huis in de hypothekengids om niet klakkeloos een hogere hypotheek aan te gaan, omdat daar ook risico's aan kleven. Te denken valt aan een mogelijke rentestijging, IJ, waardedaling van het huis en inkomensdaling. "Denk bij het laatste aan rampspoed als werkloosheid, arbeidsongeschiktheid,
echtscheiding en overlijden. Daarnaast kan er sprake zijn van hoge uitgaven voor bij voorbeeld kinderen, studie en groot onderhoud", geeft de Hypothekengids in overweging. Er zijn verschillende manieren om de overwaarde van een huis te benutten. Als er bij het afsluiten van de hypotheek sprake is van overwaarde, kan op dat moment al rekening worden gehouden met een toekomstige kredietbehoefte, bij voorbeeld voor een verbouwing.

Aflossingen
De goedkoopste manier om geld bij te lenen is volgens de Vereniging Eigen Huis het opnemen van eerdere aflossingen. Dit kan echter alleen bij een annuïteitenhypotheek. Bij een levenhypotheek wordt normaal gesproken tijdens de looptijd niet afgelost. Toch zijn hier ook nadelen aan verbonden. Er kan niet meer geld worden opgenomen dan is afgelost, over het opgenomen bedrag moet dagrente worden betaald en soms is een hertaxatie van het huis op eigen kosten noodzakelijk. Een andere manier om klinkende munt uit het huis te halen, is het verhogen van de lopende hypotheek. Het gevolg is wel dat de netto woonlasten per maand zullen stijgen. Er wordt een nieuwe lening afgesloten die hoger is dan de oorspronkelijke. Er is een nieuwe hypotheekakte nodig, tenzij bij het afsluiten van de hypotheek al rekening was gehouden met een verhoging. De meeste geldverstrekkers vragen over de verhoging afsluitprovisie en het huis moet vaak opnieuw worden getaxeerd. Als alle kosten bij elkaar worden opgeteld, is dit meestal geen voordelige manier om het huis als kredietbron te gebruiken. Bij de meeste geldverstrekkers kan een tweede hypotheek worden afgesloten. Doorgaans is dat goedkoper dan het verhogen van de eerste hypotheek. Bij een tweede hypotheek berekent de notaris zijn tarief alleen over het bijgeleende bedrag. Het is van belang om de tweede hypotheek bij dezelfde geldverstrekker af te sluiten als de eerste hypotheek.

Nieuw bankstel
De rente van hypotheken na 1 januari 1996 afgesloten, die voor andere doeleinden dan voor de aflossing van de eigen woning en/of verbetering en onderhoud ervan worden gebruikt, mag niet meer onbeperkt voor de inkomstenbelasting worden afgetrokken. Als van de hypotheek de auto, caravan, het nieuwe bankstel of een wereldreis worden gefinancierd, wordt de hypotheekrente gezien als consumptieve rente. De rente van consumptieve leningen is slechts beperkt aftrekbaar. De beperkte aftrek is op zich niets nieuws, want de Belastingdienst vraagt al jaren of de betaalde rente betrekking heeft op onroerende zaken. Er werd echter nooit controle uitgevoerd. Nu houdt de fiscus steekproefsgewijs controle bij mensen die hun hypotheek hebben verhoogd. Onlangs liet het Centraal Bureau voor de Statistiek weten dat er voor het eerst in drie jaar minder hypothecaire leningen zijn afgesloten. Vooral de tweede hypotheken laten een dalende lijn zien. Er werden er 6 procent minder afgesloten dan in de eerste helft van het vorige jaar. W. Vissers van het CBS verklaart dit voor een deel door de maatregelen van de fiscus. Een tweede mogelijke oorzaak is het hoge niveau van het aantal hypotheken. "Het aantal nieuwe hypotheken zat op zo'n hoog niveau, dat verdere stijging nauwelijks mogelijk is."

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Printen