Komt het nog goed met de woningmarkt?

Die problemen zijn met name zichtbaar in de hoogte van de huizenprijzen. Waar de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in 2013 nog 213.353 euro bedroeg, was deze vorig jaar ruim verdubbeld tot maar liefst 428.591 euro! Tegelijk lopen de wachttijden voor sociale huurwoningen stevig op, tot gemiddeld zeven jaar. Er wordt geschat dat er op dit moment ruim 300.000 woningen te weinig zijn in Nederland. Maar spreek een willekeurige woonwethouder aan over volkshuisvesting, en je hoort - ook los van de cijfers - over langslepende bouwprocedures of een gebrek aan locaties. Of spreek een projectontwikkelaar en je hoort zorgelijke berichten over de stijging van grondstofprijzen en het niet kunnen ‘rondrekenen’ van bouwprojecten. Tegelijk zijn er ook positieve berichten. Na jaren van prijsstijgingen lijkt de woningmarkt nu wat af te koelen. Eerst vlakte de groeicurve af, recent was er zelfs sprake van een prijsdaling. Of dat een voorbode is van stevige dalende woningprijzen, of slechts een kortstondig dipje, moet de tijd uitwijzen. De energiecrisis en de minder gunstige economische vooruitzichten lijken de grootste aanjagers van de daling. Of bijvoorbeeld ook starters hiervan kunnen profiteren is maar zeer de vraag: waar de prijzen dalen, stijgen de hypotheekrentes juist.

Oorzaken

De naam van het tussenkopje doet wellicht vermoeden dat er in deze alinea een heldere opsomming volgt van de oorzaken van het probleem. Maar helaas, die oorzaken zijn niet zo eenvoudig in kaart te brengen en de oplossingen al helemaal niet. Toch zijn er wel degelijk duidelijke oorzaken aan te wijzen. De meest voor de hand liggende reden is het tekort aan woningen. Er zijn de afgelopen jaren simpelweg te weinig woningen gebouwd. De crisis heeft er aan het begin van het vorige decennium voor gezorgd dat veel bouwbedrijven omvielen. De productie viel daardoor terug. Maar ook politieke keuzes hebben ervoor gezorgd dat de woningbouw stagneerde. Het feit dat er in de kabinetten Rutte I en III geen ministers waren die primair verantwoordelijk waren voor ‘wonen’ zegt niet alles, maar wel veel over de waarde die een deel van de politiek hechtte aan dit thema. Een ander veelgenoemd probleem is stikstof. Elders in deze Banier (p. 15) kunt u lezen welke impact dat heeft op woningbouw.

Demografie

Twee oorzaken worden te vaak onderbelicht in de discussie over de oorzaken. Ze hebben beide te maken met demografie. Dat is allereerst de gezinsverdunning: minder personen per huishouden. Het aantal personen per huishouden daalt namelijk al jaren. De laatste tien jaar zijn er zo’n 750.000 huishoudens bijgekomen. Een half miljoen daarvan zijn eenpersoonshuishoudens. De stijging van huishoudens met één persoon komt met name door de vergrijzing. Verder komt het doordat jonge mensen op latere leeftijd een gezamenlijk huishouden gaan voeren en het komt ook door echtscheidingen. Hoewel de gevolgen wel op het gebied van volkshuisvesting te zien zijn, liggen de oplossingen vaak op andere gebieden, bijvoorbeeld op sociaal gebied (het bevorderen van huwelijkstrouw) of in het fiscale en het zorgdomein. Toch is het relevant om ook hier de vinger bij te leggen.

Een tweede thema is migratie, ook dat trekt een stevige wissel op het woonbeleid. Het migratiesaldo is de afgelopen jaren gegroeid, wat logischerwijs tot extra druk op de woningmarkt leidt. Of het nu om asielzoekers, statushouders of arbeidsmigranten gaat: iedereen die hierheen komt, wil een dak boven het hoofd - terecht. Tegelijk heeft het wel degelijk grote impact op onze volkshuisvesting. Voorbij gaan aan dit soort oorzaken doet tekort aan de complexiteit van het probleem, maar zorgt ook voor een te beperkt zicht op de oplossingen.

Regeltjes

De woningbouw kan ook onnodig tegengewerkt worden. Natuurlijk, een woningmarkt zonder regels werkt niet. Dat zou kunnen leiden tot huren die torenhoog worden en tot woningen die niet veilig zijn. Of het leidt tot een woningaanbod dat niet aansluit bij de vraag. Anderzijds, zijn de regels niet wat doorgeschoten als woningbouw enorm wordt belemmerd door bijvoorbeeld rugstreeppadden? Weliswaar prachtige dieren met een herkenbare gele rugstreep, maar een googelen op ‘rugstreeppad woningbouw’ toont aan dat dit schitterende dier niet alleen leidt tot werk voor bedrijven die de ‘translocatie’ (verplaatsing) van deze dieren verzorgen, maar ook tot het vastlopen van vele woningbouwprojecten.

En wat te denken van de eis van woonminister De Jonge dat minimaal 30% van de woningen in een gemeente uit sociale huurwoningen moet bestaan? In sommige gemeenten is dat zeker haalbaar en misschien ook wel nodig, maar in veel gemeenten is die vraag er helemaal niet. Moet er dan gebouwd worden voor een doelgroep die er niet is? En als derde: door de stapeling aan regelgeving voor particuliere verhuurders, is de kans levensgroot dat de verhuur in die sector soms niet meer rendabel is. Met als gevolg hogere huren en minder aanbod, precies wat niet beoogd is. Ook hier wordt weer aangetoond dat regelgeving net als onkruid voortdurend aandacht vraagt. Voor je het weet is de tuin overwoekerd. Af en toe met de schoffel door de onnodige regels kan absoluut geen kwaad!

Prijsopdrijving

Dat de huizenprijzen de laatste jaren gestegen zijn, is algemeen bekend. Maar wat wellicht minder bekend is, is dat deze ontwikkeling mede door overheidsbeleid komt. Voor tweeverdieners is het heel mooi dat het inkomen van de tweede verdiener steeds meer mee is gaan tellen bij de bepaling van de hypotheek. Vóór 2016 telde het tweede inkomen nog voor 30% mee. Dit jaar kan het hele inkomen meegerekend worden. Het gevolg: meer leencapaciteit en meer budget voor de aanschaf van een woning. Een ander voorbeeld is de verlaagde overdrachtsbelasting voor starters. Op zich een sympathieke maatregel. De SGP heeft er ook voorgestemd, maar wel onder voorwaarde dat deze echt tijdelijk is. Een lagere overdrachtsbelasting betekent namelijk dat er meer geld overblijft voor het huis zelf. Dat is mooi voor de starters, maar wel een manier om de prijs verder om te stuwen.

Woondeals

Tot en met 2030 moeten er 900.000 woningen bijgebouwd worden, aldus het huidige kabinet. Waar dat getal precies op gebaseerd is, is niet helemaal duidelijk. Of we er met 800.000 ook zijn, is niet bekend en of er misschien toch niet een miljoen nodig zijn, is ook niet helder. De afgelopen maanden zijn er allerlei woondeals gesloten met gemeenten, provincies, woningcorporaties, marktpartijen en anderen. Daarin wordt afgesproken wanneer, waar en welke woningen gebouwd gaan worden. Dat is op zich een goede ontwikkeling. Het begint namelijk wel met een goede afstemming, met overleg tussen al die partijen die te maken hebben met de woningmarkt. Ze zijn niet op twee handen te tellen.

Wat Vindt De SGP?

Ook de SGP heeft zich schuldig gemaakt aan de groei van het aantal rapporten over de woningmarkt. Een jaar geleden brachten we onze eigen ‘woonagenda’ uit. Maar die telde slechts acht pagina’s – die overigens te vinden zijn op sgp.nl. Daarin staan tal van ideeën voor een beter werkende volkshuisvesting. Een oplossing uit die agenda die nog niet aangestipt is, is het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Met alleen maar ‘meer bouwen’ laten we namelijk kansen liggen. Een betere benutting van de woningvoorraad kan ook al veel problemen oplossen. Zo staan er nog te veel woningen onnodig leeg, voor huurders bijvoorbeeld. Ook moet er veel meer ingezet worden op het transformeren van leegstaande kantoren en winkels. Uiteraard alleen waar dit kan en vaak gericht op bepaalde doelgroepen. Ook kan het delen van woningen meer gestimuleerd worden, net als het bieden van meer ruimte aan het bouwen op eigen kavels en voor het bouwen van huizen, zoals (pre) mantelzorgwoningen, aan of in de buurt van een bestaande woning.

Een makkelijke oplossing is er niet, een snelle al helemaal niet. Om op de goede weg te komen en te blijven, zijn een paar dingen in ieder geval relevant. Eigenlijk is dat goed vergelijkbaar met de bouw van een woning. Alléén gaat dat niet, je hebt allerlei mensen nodig en je bent van velen afhankelijk. Zo ook op de woningmarkt: gemeenten, bouwbedrijven, banken, verhuurders, allemaal zijn ze hard nodig voor een gezonde volkshuisvesting. Daarnaast, een woning wordt niet op één dag gebouwd, een goed functionerende woningmarkt ook niet. Dat duurt jaren. Een oplossing van vandaag kan pas over een jaar of nog langer effect hebben. Ten slotte: bij complexe gebouwen is creativiteit nodig. Ruimte voor goede initiatieven. Ook dat is iets wat de vastgelopen woningmarkt nodig heeft. Gezond verstand, zo kun je het ook noemen.

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Printen