Het jaar 1980 en de ontwikkeling van de onroerend goed markt

— de sterke ekonomische groei die maakte dat van het beschikbare inkomen steeds minder nodig was voor de primaire levensbehoefte, waardoor de wens om een eigen woning aan te kopen hoe langer hoe meer vervuld kon worden.

— de overheid, die in die jaren langs verschillende wegen het eigen woningbezit zoveel mogelijk stimuleerde.

— de ruime financieringsmogelijkheden die de diverse banken en hypotheekmaatschappijen boden. — de hoge inflatie in relatie tot de te

— de hoge inflatie in relatie tot de te betalen rente die maakte dat schuldenfinanciering relatief aantrekkelijk was.

Deze en andere faktoren leidden in de jaren 1976 en 1977 tot de zeer gespannen marktsituatie, die zonder meer als ongezond beschouwd moet worden.

De gevolgen zijn in de daarop volgende jaren dan ook niet uitgebleven.

Door de zeei hoge prijzen was het met name voorde starters nagenoeg onmogelijk een woning te kopen. Voor de verkopers werd het dan ook steeds moeilijker hun woning te verkopen. De woningmarkt raakte verstopt en met name de doorstroming stagneerde, met als gevolg dalende prijzen.

Deze stagnatie in verkopen zette zich in 1980 voort. Alhoewel steeds de samenhang tussen diverse oorzaken in aanmerking dient te worden genomen, kunnen voor 1980 als belangrijkste remmende faktoren worden vermeld:

a. de hoogte van de rentestand

b. de ekonomische situatie waarin ons land verkeert

c. falend overheidsbeleid t.a.v. de volkshuisvesting d. onzekerheid t.a.v. de fiscale aftrek

d. onzekerheid t.a.v. de fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente

In dit overzicht van het jaar 1980 treft U op deze punten een nadere toelichting aan.

HOOGTE VAN DE RENTESTAND

De rente voor tophypotheken ontwikkelde zich in 1980 als volgt:

Spaarb. Hyp. bank

ultimo januari 10,20''/o 10,50»/o

ultimo februari 11,10% ll,80»/o

ultimo maart ll,60»/o 12,50»/o

ultimo april 12,10»/o 12,20»/o

ultimo mei 11,20% 12,20%

ultimo juni 11,00% 11,60%

ultimo juli 10,70% 11,10%

ultimo augustus 10,50% 11,30%

ultimo september 1070»/o ll,60»/o

ultimo oktober 11,20% 11,80%

ultimo november 11,20% 11,80%

ultimo december 11,20% 11,80%

Zoals uit dit overzicht blijkt is de rente per heden vergeleken met het percentage aan het begin van het jaar met ruim 1% gestegen. Grote gevolgen, of wel een sterk teruglopende vraag naar woningen, kan deze stijging uiteraard niet hebben.

Bij een hypotheek van bijvoorbeeld ƒ 100 000,— scheelt 1% rente een bedrag ad ƒ 1.000,— in bruto-jaarlasten. Indien het fiscaal voordeel hierop nog in mindering wordt gebracht van gemiddeld 30%, zo betekent een renteverhoging van 1% in dit voorbeeld een lastenverzwaring van ƒ 700,— Het zal duidelijk zijn dat hiervan geen groot remmend effekt op de verhuisbeweging behoeft te worden verwacht.

Belangrijk is echter dat de hoogte van de rentestand, n.1. ver boven de 16% een doorstroming op de onroerend goed markt in de weg staat. Dit blijkt uit onderstaande berekening:

Stel een hypotheekbedrag van ƒ 100.000,- Aflosslng door middel van een 30 jarige annuïteit.

Rente 9%: maandlast ƒ 812,—; benodigd bruto inkomen circa ƒ 36.000,— Rente 11,80%: maandlast ƒ 1.020,—; benodigd bruto inkomen circa ƒ 45.000,—

De hoge rentestand nu maakt het voor de zgn. starters erg moeilijk een woning in de populaire prijsklasse van zeg tussen de ƒ 65 000,— en ƒ 100.000,— aan te kopen, door de hoge rentelasten is het inkomen nl. niet toereikend.

Ditzelfde probleem geldt voor de doorstromers: men beschikt wel over een bepaald bedrag aan eigen middelen, vrijkomend bij verkoop van de bestaande woning, doch de lasten van de nieuw af te sluiten hypotheek zijn dusdanig hoog dat ook hier het inkomen niet toereikend is. Voor de doorstromers geldt dan nog het probleem dat de verkoop van de bestaande woning veelal moeizaam verloopt.

De hoogte van de rentestand belemmert daardoor de doorstroming op de woningmarkt, met als gevolg een opeenhoping van aanbod.

De bewering dat in de hausse-jaren 1976 en 1977 ook sprake was van een hoge rentestand en dat toen wel vlot zaken werden gedaan en dat dus de hoogte van de rentestand van weinig of geen invloed is, lijkt op zichzelf juist, doch is dit niet. Tijdens deze hausse-jaren was nl. sprake van een tamelijk hoog percentage inflatie, van reële loonsverbetering, prijskompensatie, promotie-mogelijkheden, etc. De bereidheid om in die jaren een forse verplichting aan te gaan, was, gelet op de omstandigheden, veel sterker aanwezig dan thans het geval is.

DE EKONOMISCHE SITUATIE WAARIN ONS LAND VERKEERT

Het jaar 1980 heeft zich gekenmerkt door een verslechterende ekonomische situatie, gepaard gaand met toenemende werkeloosheid, weinig of geen loonsverhoging, werktijdsverkorting, etc. De werkloosheidscijfers van de afgelopen jaren spreken voor zich:

jaar aantal werklozen

december 1976 210.873

december 1977 203.528

december 1978 205.608

december 1979 209.988

december 1980 296.668

In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat een verslechterende ekonomische situatie op de woningmarkt direkt zijn sporen achterlaat. Het effekt van de geregelde publika

Het effekt van de geregelde publikaties via de media over ontslagen, bedrijfssluitingen en werktijdverkorting weerspiegelt zich niet alleen in een afnemend aantal verkopen, doch heeft ook nog een psychologisch effekt dat niet onderschat dient te worden.

Aspirant kopers stellen zich zeer terughoudend op en stellen de aankoop van een woning voor enige tijd uit.

Anderzijds leidt een verslechterende ekonomie ertoe dat bijv. door ontslag of werktijdverkorting eigenaren van een woning niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen, waardoor de bank na enige tijd moet besluiten over te gaan tot executoriale verkoop van het desbetreffende pand. Het jaar 1980 werd dan ook gekenmerkt door een in verhouding met andere jaren groot aantal executoriale verkopingen.

De omstandigheden in aanmerking nemend waaronder deze veilingen plaats vonden was het niet verwonderlijk dat in die gevallen de prijzen laag tot zeer laag waren.

Dit op zich had weer gevolgen: Allereerst is de prijs bij een dergelijke verkoping bepalend voor de toekomstige hypotheekverstrekking door banken op soortgelijke onderpanden.

De taxateurs dienen n.1. bij hun waarderingen ter dege rekening te houden met de plaats gehad hebbende veilingen en de schattingsverslagen gaven dan ook lagere bedragen te zien. Aangezien deze waarden als uitgangspunt dienen voor de te verstrekken hypotheek, bleken de banken dan ook niet meer bereid superhoge tophypotheken te verstrekken. Dit heeft in het jaar 1980 een neerwaartse werking gehad op de prijzen.

Voorts realiseerde menig verkoper zich dat, indien binnen redelijke tijd sukses bij de verkoop behaald moest worden, dit tot uitdrukking zou moeten komen in de vraagprijs, c.q. de koopsom. Het vergelijkingsmateriaal van de veilingen was voorhanden en bood op zich al houvast. Maar ook „het niet rondkrijgen van de financiering" door een aspirant-koper noopte menige verkoper zijn prijs te verlagen. Ook hierdoor ontstond weer een prijsdrukkend effekt.

En tot slot was er dan nog de aspirant-koper, welke zich kritisch opstelde en door een groter en gevarieerder aanbod en door de beperkte hypotheekverstrekking tot lagere biedingen kwam. Gevolg: opnieuw een prijsdrukkend effekt.

Volgens de gegevens van het Makelaars Computer Centrum van de Nederlandse Bond van Makelaars in Onroerende Goederen NBM vertoonden de prijzen de afgelopen jaren het navolgende beeld:

1976 ten opzichte van 1975 : stijging 29%

1977 ten opzichte van 1976 : stijging 40%

1978 ten opzichte van 1977 : stijging 8%

1979 ten opzichte van 1978 : daling 6%

1980 ten oozichte van 1979 : daling 12% i)

i) het betreft hier een voorlopig cijfer.

Uiteraard betreft het hier een gemiddeld cijfer, en dan nog wel gerekend over het gehele land.

Ik ben van oordeel dat de daling in deze regio over 1979 groter is geweest. Toppen en dalen afvlakkend is mijn konklusie dat er sprake was van een daling ten opzichte van 1978 van minimaal 12%.

Ook meen ik dat het cijfer van 1980 sterk afwijkt van het landelijk gemiddelde. Afgezien van menige uitschieter welke een prijsverschil ten opzichte van 1979 te zien gaf van meer dan 30%, schijnt een percentage van circa 20% daling een behoorlijke benadering te zijn.

Dit betekent dat we, nu eind 1980, kunnen stellen dat het prijsniveau is teruggekeerd op een niveau vergelijkbaar met dit van medio 1976.

FALEND OVERHEIDSBELEID t.a.v. DE VOLKSHUISVESTING

Het overheidsbeleid van het afgelopen jaar heeft sterk belemm.erend gewerkt op de doorstroming op de woningmarkt. Allereerst zijn daar de verkoop-regulerende bepalingen welke door gemeenten bij grondverkoop in hun akten worden opgenomen, de zogenaamde antispeculatiebedingen. Afgezien van het feit dat er geen enkele uniforme regeling bestaat waardoor iedere gemeente zelf een dergelijke bepaling kan opstellen, werkt deze op zich remmend op de doorstroming.

Een dergelijke bepaling kan n.1. inhouden dat u binnen een periode van bijv. 5 jaar op straffe van een boete van ƒ 50.000,— of soms wel ƒ 100.000,— uw pand voor eigen bewoning dient te gebruiken. Uitsluitend na verkregen toestemming van het gemeente bestuur kunt u binnen deze periode uw woning vrij kopen. En wanneer wordt deze toestemming verleend? Zomin als voor de bepaling zelf zijn hiervoor geen vastomlijnde voorschriften door het ministerie verstrekt en kan iedere gemeente hiervoor zelf richtlijnen opstellen. Dat hierdoor woningbezitters m hun bewegingsvrijheid m b.t. de verkoop van de woning worden beperkt zal duidelijk zijn. Door dergelijke bepalingen, waarvan veelal slechts in uitzonderingsgevallen ontheffing l^an worden verkregen, wordt de doorstroming op de woningmarkt belemmerd.

Ten tweede voeren een aantal gemeenten een vestigingsbeleid waarbij beneden een koopsom van ƒ 260.000,— een woonvergunning is vereist. Aan deze woonvergunning wordt dan de eis verbonden dat de aspirant-koper óf ekonomisch gebonden dient te zijn aan de desbetreffende gemeente óf inwoner is.

Indien dat ekonomisch gebonden zijn dan ook nog wordt omschreven als ,,gedurende een onafgebroken periode van 2 jaar minimaal 75% van het hoofdinkomen binnen de gemeente te hebben behaald", zo zal het duidelijk zijn dat een dergelijke bepaling opnieuw sterk remmend werkt op de verkoop van woningen binnen die gemeente en daardoor op de doorstroming.

Per 1 januari 1981 is de grens verlaagd tot ƒ 234.000,—, waarbij wordt aangetekend dat de gemeente dit bedrag met m.aximaal 25''/o mag verhogen. Gelet op de gemiddelde verkoopsom is deze ƒ 234.000,-—• voor deze regio zondermeer nog te hoog, en kan daardoor belemmerend werken op de doorstroming.

Ten derde stellen een aantal gemeenten de eis dat, indien een verkoper van een woning binnen de desbetreffende gemeente een huur- of bejaardenwoning wil betrekken, of op grond van de gemeente een woning wil bouwen, hij verplicht is eerst zijn bestaande woning te verkopen aan iemand die inwoner is van of ekonomisch gebonden aan de desbetreffende gemeente. Afgezien van het prijsdrukkend effekt van een dergelijke maatregel (de markt is n.1. beperkt) werkt ook een dergelijke regeling de doorstroming niet in de hand.

In de praktijk blijkt het n.1. nog al eens voor te komen dat op redelijke termijn binnen de gemeente geen belangstelling voor een dergelijk objekt bestaat, terwijl gegadigden van buitenaf wel geïnteresseerd zijn.

Deze opsomming is niet uitputtend. "Wel geldt voor deze en andere maatregelen dat het denken met betrekking tot het volkshuisvestingsbeleid moet veranderen. Tot nu toe werd het huisvestingsbeleid van de overheid veelal getoetst op de konsekwenties voor de overige beleidsdoelstellingen. Nu zal het veel meer zo moeten zijn dat allerlei beleidsvoornemens van de overheid op hun effekten voor de volkshuisvesting bekeken moeten worden.

Maar uiteraard niet alleen de overheid doch ook de konsument kan de doorstroming bevorderen en verhuisdrempels slechten. Het blijkt nog steeds zo te zijn dat vraagprijzen nogal eens te hoog worden gesteld. De veranderde marktomstandigheden maken het eenvoudigweg noodzakelijk om de vraagprijs scherp en kritisch vast te stellen en op het huidige prijsniveau af te stemmen. Een te hoge vraagprijs verlengt meer dan ooit de verkooptijd. Dit is niet alleen nadelig voor de verkopende partij, het belemmert ook de broodnodige doorstroming.

ONZEKERHEID t.a.v. DE FISCALE AFTREKBAARHEID VAN HYPOTHEEKRENTE

De ellende over dil onderwerp is begonnen op 18 september 1979. Het ministerie van Financiën liet toen n.1. een persbericht uitgaan, waarin o.a. vermeld stond:

De beperkingen in rente-aftrek zullen niet gelden voor de rente van de schulden welke zijn aangegaan voor de financiering van de aanschaffing en de eventuele verbetering van de tot hoofdverblijf dienende eigen woning.

Duidelijke taal, doch met de nodige haken en ogen. Voor nieuwe schulden zal het aantonen van het verband tussen de schuld en de financiering geen moeilijkheden opleveren, n.1. koopsom pand en hoogte hypotheekbedrag. Bij reeds bestaande schulden kan dit anders liggen. Daarom werd bepaald dat op 15 sep

Daarom werd bepaald dat op 15 september 1979 bestaande schulden, verzekerd door een vóór die datum gevestigde hypotheek op de eigen woning, werden geacht te zijn aangegaan voor de financiering of verbetering van de eigen woning, een en ander voorzover de waarde van de woning in onbewoonde staat niet te boven gaand. Voor andere schulden, n.1. na 14 sep

Voor andere schulden, n.1. na 14 september 1979 gevestigde hypothecaire schulden dient wel het verband tussen de schuld en de financiering of verbetering van de eigen woning te worden aangetoond.

In al deze gevallen is de hypotheekrente volledig aftrekbaar.

In het verlengde van dit rumoer begonnen echter de politieke discussies op gang te komen over het wel of niet aftrekbaar zijn en blijven van de hypotheekrente.

Deelde de ene politieke partij in de Tweede Kamer mede dat rente slechts aftrekbaar zou mogen blijven tot een bedrag van ƒ 300.000,—, zo volgde direkt de mededeling van een andere politicus dat aan de aftrekbaarheid van de hypotheek rente niet behoefde te worden getornd. In het jaar 1980 heeft dit onderwerp tot menige verhitte politieke discussie geleid, uiteindelijk resulterend in een wetsvoorstel waarbij de aftrekbaarheid van rente bij een hypotheekbedrag boven ƒ 540.000,— wordt beperkt tot de helft.

Al dit gehakketak leidde er overigens wel toe dat menig koper door de bomen het bos niet meer zag, en zich begon af te vragen of ook voor hem in de toekomst geen regeling van kracht zou worden waarbij de aftrekbaarheid van hypotheekrente aan banden zou worden gelegd. En dit gold niet alleen voor aspirant-kopers in een prijsklasse van ƒ 300.000,— en hoger, doch ook in de zgn. populaire prijsklassen. Meerdere malen kon een gedachtengang worden aangenomen van: vandaag hen, morgen ik. En hieruit vloeide weer een zekere mate van terughoudendheid voort, vooral op die momenten waarop de discussies zich afspeelden.

Het ligt in de bedoeling het eerder genoemde wetsvoorstel van kracht te laten worden met ingang van 1 januari 1981. De bepalingen treffen 2 groepen, te weten huizen bezitters die een hypotheek op hun pand hebben rusten boven ƒ 540 000,— en huizen bezitters die een hypotheek zijn aangegaan welke de waarde van het woonhuis in onbewoonde staat overtreft. Alhoewel beide groepen klein zijn (de eerste bestaat uit circa 15.000 personen is met dit wetsvoorstel opnieuw een drempeltje op-geworpen welke de doorstroming belemmeren. kan

HET JAAR 1981: BEVORDEREN VAN DE DOORSTROMING

De stagnerende woningmarkt dient uit het slop te worden gehaald en hiervoor is slechts één remedie: het bevorderen van de doorstroming. Door allerhande maatregelen zullen verhuisbeweglngen op gang moeten worden gebracht.

Maatregelen welke op korte termijn effekt kunnen sorteren zijn o.a.:

— een landelijke en uniforme regeling ten aanzien van de gemeentelijke verkoopregulerende bepalingen en zonodig algehele of tijdelijke afbouw hiervan in die regio's met exceptionele leegstand.

— een soepele toepassing van de thans van kracht zijnde bepalingen. Te denken valt hierbij aan een (ook weer landelijk geldende) regeling waarbij een verkoper zijn woning gedurende een periode van b.v. 2 maanden tegen een door een beëdigd taxateur vastgestelde koopsom dient aan te bieden aan een inwoner van of ekonomisch gebondene aan de desbetreffende gemeente. Kan geen verkoop binnen de gemeente tegen de vastgestelde koopprijs plaats vinden, zo dient de verkoper de mogelijkheid te krijgen zijn woning in ruimer verband te koop aan te bieden.

— een flexibel beleid met betrekking tot het afgeven van woonvergunningen. Ook hier ligt weer een taak voor de overheid door het realistisch vaststellen van de prijs waarboven geen woonvergunning is vereist. Voor deze regio is b.v. het per 1-1-1981 geldende bedrag ad ƒ 234.000,— zonder meer te hoog.

— verlaging van de B.T.W. en overdrachtsbelasting op onroerende goederen.

— het verstrekken van een rentesubsidie in geval van hoge rentestand en dan met name voor de bestaande bouw. Uiteraard dient deze regeling te worden toegepast afhankelijk van het inkomen van de aanvrager.

— het bevorderen van de bouw van premie-woningen en dan met name in de kategorie A. Juist voor de starters zijn dit aantrekkelijke woningen, gelet op de ruime subsidiemogelijkheden, zowel in de vorm van een eenmalige als jaarlijks aflopende bijdrage.

— zij, die relatief goedkoop wonen, stimuleren door te stromen. Hierbij zou zeer goed passen de in het verleden genoemde huurbelasting.

— het verbeteren van de regeling voor het verstrekken van gemeenteUjke garanties. Weliswaar zijn hiertoe de Bemiddelende Organen in het leven geroepen, doch deze hebben slechts een adviserende funktie: in geen enkel opzicht zijn de gemeenten verplicht het advies van deze Organen te volgen. Met name ten aanzien van de waardevaststelling geldt ook hier weer geen uniforme landelijke regeUng. Een gezonde ontwikkeling op dit gebied is dat hoe langer hoe meer gemeenten ertoe overgaan taxatie van de woning te laten plaats vinden door een beëdigd taxateur.

—• het snel invoeren van een leegstandswet kan ertoe leiden dat verkopers hun vraagprijs meer afstemmen op de aktuele marktsituatie. Immers, langdurige leegstand kan vordering van de woning tot gevolg hebben.

Onder de huidige omstandigheden is het geven van een prognose voor het jaar 1981 een hachelijke zaak. De huidige situatie is niet rooskleurig, doch er zijn wel een aantal lichtpunten:

Er is in Nederland nog steeds een groeiende behoefte aan een eigen woning. Door de minder rooskleurige ekonomische situatie en door de hoge rentestand is deze vraag echter latent geworden. Hierdoor wordt de aankoop van een woning uitgesteld, doch veelal niet afbesteld. Door het gedaalde prijsniveau begint het langzaam maar zeker voor aspirant-kopers weer interessant te worden zich in de markt te begeven.

Indien dan met name door de overheid in 1981 een aantal maatregelen worden genomen zoals hiervoor geschetst, zo zal de vraag weer langzaam toenemen. Dit zal echter niet snel gaan, doch zeer geleidelijk. Pas dan kan worden verwacht dat de prijs weer zal aantrekken. Een explosie van de prijzen zoals in 1976 en 1977 valt echter niet meer te verwachten. Op langere termijn dient rekening te worden gehouden met een prijsontwikkeling welke zal liggen tussen die van de kosten van levensonderhoud en de bouwkosten.

De konklusie van dit verhaal zou kunnen zijn dat het kopen van een woning thans een onverstandige beslissing zou zijn. Niets is echter minder waar. Het is ongetwijfeld ook U bekend dat de eerste jaren na aankoop van een woonhuis financieel de zwaarste belaste periode is. Daarna dalen de woonlasten met het verstrijken der jaren, zodat men steeds goedkoper gaat wonen. Vergelijkt U dit eens met een huurwoning:

Jaarlijkse huurverhoging van 6"/(i a 7% doen de woonlasten over een periode van 6 jaar met niet minder dan 50% stijgen. Dit komt er op neer dat bij de gemiddelde huur van een huidige nieuwbouwwoning van ƒ 500,— per maand, de woonlasten in 6 jaar zullen oplopen tot niet mhider dan ƒ 750,—

En dan is hierbij nog niet in aanmerking genomen een eenmalige algemene huuraanpassing van b.v. 12% waarvan reeds sprake is geweest.

Uitgaande van een gemiddeld fiscaal voordeel van 30% kunt U zich bij een huur van ƒ 500,— reeds een koopwoning permitteren met een maandlast ad ƒ 700,— En deze maandlast daalt in de loop der jaren in tegenstelling tot de huurprijs. Bovendien heeft de praktijk geleerd dat een eigen woning op langere termijn een aardig „appeltje voor de dorst" blijkt te zijn, dit in tegenstelling tot een huurwoning.

Het kopen van een woning dient, zeker thans, echter kritisch te gebeuren, waarbij op alle faktoren welke de waarde bepalen dient te worden gelet. Een weloverwogen aankoop op de juiste wijze gefinancierd zal dan ook in de toekomst blijken een waardevol bezit te zijn.

Dhr. L. Tamboer Jr., makelaar in Onroerende Goederen/beëdigd taxateur wordt (en met zijn collega's zal dat weinig anders zijn) in zijn praktijk met zóveel vragen en veronderstellingen m.b.t. de verhandeling van Onroerend Goed geconfronteerd dat hij de pen pakte en een bijzonder uitvoerig artikel samenstelde.

Wij maken graag van de gelegenheid gebruik het in excenso weer te geven in de veronderstelling dat ook velen van onze lezers interesse hebben voor deze actuele materie.

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Printen