Bekijk het origineel

Gat in woningbouwmarkt gevolg voorstel-Van Dam

Bekijk het origineel

PDF Bekijken
+ Meer informatie

Gat in woningbouwmarkt gevolg voorstel-Van Dam

Beleggers weggejaagd naar het buitenland

6 minuten leestijd

DEN HAAG — Van oudsher investeren institutionele beleggers zoals pensioenfndsen en verzekeringsmaatschappijen een deel van hun financiële middelen in de nationale woningbouw. Er is dan ook een grote ongerustheid ontstaan nu blijkt dat deze beleggers de laatste jaren steeds meer uitwijken naar onroerend goed in het buitenland en zodoende een gat laten vallen in de Nederlandse woningbouwmarkt.

Tijdens de begrotingsbehandeling van Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening heeft de Tweede Kamer al uitvoerig gesproken over deze export van nationale besparingsmiddelen. Morgen zal Mtircel van Dam (PvdA) staatssecretaris Brokx opnieuw aan de tand voelen over deze ontwikkeling, die niet alleen ongunstig is voor de woningbouw, maar ook voor de, Nederlandse betalingsbalans.

Negatief

Wat is de verklaring voor het gedrag van de institutionele beleggers? Heel eenvoudig het feit dat investeringen in buitenlandse bouwprojektén een hoger rendement opleveren dan beleggingen in de Nederlandse woningbouw. In ons land is het rendement erg laag en vaak zelfs negatief. Staatssecretaris Brokx van Volkshuisvesting heeft de kamer korte tijd geleden al laten weten dat de nominale huuropbrengst van veel huurwoningen (de huuropbrengst als percentage van de waarde van de woning) niet hoger ligt dan zo'n twee procent. Uit die opbrengst moeten dan nog de onderhoudskosten en de vaste lasten worden betaald. Gevolg is dat het resterende rendement op het kapitaal dat in die woningen vastligt, dikwijls negatief is. Men kan de beleggers dus moeilijk kwalijk nemen dat zij meer rendabele aanwendingsmogelijkheden voor hun geld zoeken en uitwijken naar het buitenland.

Een belangrijke rol in het geheel speelt het systeem van de zogenaamde kostprijsberekening. Dit systeem werd in augustus 1974 voorgesteld in de nota huur- en subsidiebeleid door de toenmalige staatssecretaris van Volkshuisvesting Van Dam. Deze nota werd in december 1974 door de kamer aanvaard. Opvallend is dat juist sinds 1975 de institutionele beleggers (financiële instellingen die regelmatig gelden op lange termijn te beleggen hebben) meer en meer hun beleggingsterrein hebben verlegd naar de buitenlandse markt

Bij het systeem van dynamische kostprijsberekening wordt de aan.vangshuur aanzienlijk lager vastgesteld dan voor een normaal rendement noodzakelijk is. De overheid wilde door dit systeem besparen op de objektsubsidies. Door de jaarlijkse trendmatige huurverhoging moet door de loop van de jaren heen de achterstand in rendement worden ingelopen. De investeerder begint dus met een tekort en pas na veel jaren wordt er een redelijk rendement bereikt.

Achterstand

Nu is men er enkele jaren geleden bij de invoering van dit systeem van uitgegaan dat de huren elk jaar met acht procent zouden stijgen. Vorig jaar kwam de huurstijging door het gezamenlijk optreden van PvdA en WD niet hoger uit dan vijf procent. Dit jaar gokt de staatssecretaris op zes procent. Dat zijn dus lagere huurverhogingen dem aanvankelijk waren voorzien. Als het niet verandert, dreigt de huurverhoging jaar na jaar achter te blijven bij de bouwkostenontwikkeling, de stijging van de onderhoudskosten en de stijging van de waarde van het onroerend goed. Door dit alles raken de rendementen steeds verder achterop.

Het rechtvaardigt de stelling van sommigen die menen dat op het punt van de jaarlijkse huurverhoging de kamer veel te opportunistisch te werk gaat en zich teveel laat leiden door korte termijn politieke overwegingen in plaats van consequent te kiezen voor het systeem zoals is vastgelegd in de huur- en subsidienota. Dat systeem wil de huren laten stijgen in relatie met de bouw- en onderhoudskosten. Het verdient wellicht aanbeveling te zoeken naar een andere manier om de huurverhoging vast te stellen dan via het jaarlijkse kamerdebat, waarin politieke factoren overheersen. Een geringe huurstijging is natuurlijk wel aardig voor de huurder, maar de volkshuisvesting in Nederland wordt er op langere termijn niet mee gediend.

Weggejaagd

Al met al heeft men de institutionele beleggers eigenlijk zelf van de nationale woningbouwmarkt weggejaagd. Wel heeft de overheid toegezegd na een periode van tien jaar eventuele tekorten van de beleggers aan te vullen. Dat neemt niet weg dat de beleggers in de voorafgaande jaren hun onderhoudskosten en vaste lasten moeten betalen en daardoor vaak in liquiditeitsproblemen geraken.

De beleggingen van de pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen richten zich in hoofdzaak op de sector van de premie-huurwoningen. Staatssecretaris Brokx heeft voor dit jaar in die sector 12.000 nieuvi'e woningen gepland. Dat is 5.000 meer dan vorig jaar. Door d problemen rond de institutionele beleggers is het zeer de vraag of deze ambitieuze plannen van Brokx wel uitgevoerd gaan worden. Ter vergelijking vermelden we even dat in 1975 deze beleggers nog goed waren voor 30.000 woningen. Een belegging van zo'n drie miljard gulden. In 1978 was er volgens de cijfers van de betalingsbalans sprake van meer dan 2,2 miljard gulden aan beleggingen in buitenlands onroerend goed. Enkele jaren eerder was deze post nog een onbetekenende faktor in het kapitaalverkeer met het buitenland.

Subsidie?

De staatssecretaris voert al meer dan een jaar onderhandelingen over 'deze kwestie met de betrokken beleggers. Hij heeft over het verloop daarvan tijdens het begrotingsdebat in november slechts summiere mededelingen gedaan. Na die tijd is niets meer vernomen, waaruit men mot concluderen dat er nog steeds geen resultaten zijn bereikt. De beleggers vragen van de regering een financiële tegemoetkoming om in ieder geval de aanvangsrendementen te verhogen. Aangezien een huurstijging voor dit doel niet haalbaar is, zal Brokx met extra subsidie over de brug moeten komen. Hij heeft zich bereid getoond één procent meer objektsubsidie te verstrekken. Het is niet duidelijk of er bij de beleggers enige bereidheid bestaat om onder deze voorwaarde terug te keren naar onze nationale woningmarkt. Bovendien is het de vraag of Andriessen in verband met de nieuwe bezuinigingen de staatssecretaris de ruimte wil laten om dit aanbod te handhaven.

De PvdA is tegenstander van verregaande concessies aan de institutionele beleggers. Van Dam heeft Brokx aanbevolen eerst eens met de woningbouwcorporaties te gaan praten. Zij zouden naar de mening van het PvdAkamerlid het gat moeten opvullen dat de commerciële beleggers achterlaten op de woningbouwmarkt. Dit door een groter aandeel te leveren in het nationale woningbouwprogramma, hetzij door de bouw van meer premie-huurwoningen, hetzij door een groter aantal woningwetwoningen.

Wanneer het uiteindelijk zou uitdraaien op meer subsidie voor de institutionele beleggers dan zal Brokx dat voordeel in ieder geval ook moeten laten toekomen aan de niet-winstbeogende instellingen, zoals de .woningbouwcorporaties, die in de premiehuursector opereren. De Tweede kamer heeft op dit punt de staatssecretaris duidelijk de Wacht aangezegd. Men wenst geen discriminatie tussen commerciële en niet-commerciële bouwers.

Een ander punt dat bij de onderhandelingen een rol speelt betreft het vastleggen van een minimale periode waarin de beleggers verplicht zijn tot exploitatie van de woningen als huurwoningen. Zowel PvdA als CDA menen dat voorkomen moet worden dat woningen die met steun van de overheid gebouwd zijn, binnen afzienbare tijd door de institutionele beleggers worden afgestoten en de voorraad van huurwoningen weer verlaten. Men moet daarbij denken aan verkopen met speculatieve oogmerken. Ook dit punt is voor de Tweede kamer een voorwaarde om akkoord te gaan met financiële tegemoetkomingen aan de institutionele beleggers.

Oud-staatssecretaris Van Dam wil morgen van Brokx horen hoe het staat met de onderhandelingen. Wat de beleggers vragen en wat de staatssecretaris heeft aangeboden. De tijd dringt. Hoewel er reeds een maand van 1980 verstreken is, heerst er nog volstrekte onduidelijkheid en onzekerheid over het aantal woningen dat dit jaar gebouwd gaat worden in de premiehuursector.

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Bekijk de hele uitgave van dinsdag 12 februari 1980

Reformatorisch Dagblad | 12 Pagina's

Gat in woningbouwmarkt gevolg voorstel-Van Dam

Bekijk de hele uitgave van dinsdag 12 februari 1980

Reformatorisch Dagblad | 12 Pagina's

PDF Bekijken